title: “Vendre un bien classé F ou G : ce que change la loi Climat & Résilience” slug: “vendre-dpe-f-g-loi-climat” description: “Loi Climat & Résilience : calendrier des interdictions de location (G en 2025, F en 2028, E en 2034), audit énergétique obligatoire, impact sur la décote et stratégie de vente.” publishedAt: “2026-03-20” heroImage: “/biens/journal/dpe-f-g-hero.avif” excerpt: “Depuis 2025, les passoires thermiques classées G ne peuvent plus être louées. Pour les vendeurs concernés, le calendrier se resserre. Voici comment l’aborder sereinement.” author: “Alexandre Lévy” readingTime: “9 min”

Vendre un bien classé F ou G : ce que change la loi Climat & Résilience

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat & Résilience », a profondément modifié le marché immobilier français. Son volet logement, articulé autour du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), impose un calendrier d’interdiction progressive à la location des biens les plus énergivores. Pour les vendeurs propriétaires de biens classés F ou G, ces échéances ne sont plus abstraites : elles structurent désormais les décisions d’achat.

Voici un état des lieux clair, et nos conseils concrets pour vendre dans les meilleures conditions.

Le calendrier, en clair

La loi Climat & Résilience prévoit un retrait progressif des passoires thermiques du parc locatif :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les plus énergivores des G) sont déjà interdits à la location pour les nouveaux baux.
• Depuis le 1er janvier 2025 : l’ensemble des logements classés G est interdit à la location pour les nouveaux baux et les renouvellements.
• À partir du 1er janvier 2028 : ce sera le tour des logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.

À ces interdictions de mise en location s’ajoutent deux obligations qui touchent directement les vendeurs :

• Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire doit être réalisé en plus du DPE pour toute vente d’un logement individuel ou d’une maison classée F ou G. Cette obligation est étendue aux biens classés E à partir du 1er janvier 2025, et aux biens classés D à partir du 1er janvier 2034.
• Le DPE est devenu opposable : les acquéreurs peuvent désormais se retourner contre le vendeur si le DPE est manifestement erroné.

Ce que cela change pour un vendeur

D’un point de vue strictement juridique, un vendeur peut tout à fait vendre un bien F ou G en 2026. Il n’y a aucune interdiction de vente. Ce qui change, c’est l’attitude des acheteurs.

Pour un acquéreur en 2026, acheter un F ou un G implique trois questions immédiates :

1. Pourrai-je le louer si ma situation change ? Pour un F : oui, jusqu’au 31 décembre 2027. Pour un G : non, sauf pour des baux en cours.
2. Combien vont coûter les travaux pour passer en E ou en D ? L’audit énergétique réglementaire fournit désormais cette information avec un niveau de précision élevé : il propose deux scénarios chiffrés (un scénario en une étape, un scénario en plusieurs étapes), avec coûts estimés et gains de classe attendus.
3. Quelles aides puis-je mobiliser ? MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE, aides locales : le paysage est dense mais lisible, à condition d’être bien accompagné.

Ces trois questions ont une conséquence mécanique : la décote sur les passoires thermiques. Selon les Notaires de France et la FNAIM, la décote moyenne constatée en 2024-2025 sur les biens F et G se situe entre 7 % et 18 % par rapport à un bien équivalent classé D, avec de fortes variations géographiques. À Paris et en première couronne ouest, la décote est plus modérée (5 à 12 %) car la rareté de l’offre maintient la demande. En zones moins tendues, elle peut dépasser 20 %.

Vendre malgré tout : la bonne méthode

Chez IMMO DE SEINE, nous avons accompagné une trentaine de vendeurs de biens F ou G depuis 2022. Voici la méthode qui fonctionne, et qui permet généralement de limiter la décote à moins de 8 %.

1. Faire l’audit énergétique avant de mettre en vente

C’est contre-intuitif : pourquoi engager 800 à 1 500 € avant de signer le mandat ? Parce que l’audit transforme une question floue (« combien de travaux ? ») en une réponse précise (« scénario à 32 000 € pour passer en D, ou 58 000 € pour passer en B »). Cette précision rassure l’acquéreur, raccourcit la négociation, et déplace la conversation des angoisses vers les solutions.

2. Préparer un dossier travaux complet

Au-delà de l’audit, nous préparons systématiquement un mini-dossier travaux : devis indicatifs de deux artisans pour chaque scénario, simulation MaPrimeRénov’ pour le profil-type d’acquéreur, calcul du reste à charge réel. Cela représente une journée de travail, mais cela divise par deux le temps de négociation.

3. Identifier les leviers prioritaires

Tous les travaux ne se valent pas. Sur la majorité des biens F et G d’Île-de-France, trois leviers permettent de faire gagner deux classes énergétiques pour un budget contenu :

• Le changement du système de chauffage (passage d’un fioul ou d’un convecteur électrique vers une PAC air/eau ou air/air performante).
• L’isolation des combles (souvent autour de 2 000 à 4 000 € pour une maison de 120 m²).
• Le remplacement des menuiseries anciennes par du double vitrage performant.

L’isolation par l’extérieur (ITE), plus efficace mais beaucoup plus chère, est un sujet à instruire au cas par cas, surtout en copropriété où elle nécessite une décision en assemblée générale.

4. Positionner le prix avec lucidité

C’est la partie la plus difficile. Un vendeur qui refuse la réalité du marché reste sans offre pendant des mois et finit par vendre plus bas qu’un vendeur qui accepte dès le départ une décote de 7 à 10 %. Notre rôle est de présenter au vendeur des comparables récents (ventes notariales DVF des biens classés F ou G dans le même secteur), et de proposer un prix cohérent à la fois avec la grille du quartier et avec le coût des travaux estimés par l’audit.

5. Cibler les bons acheteurs

Tous les acquéreurs ne réagissent pas de la même façon à un F ou un G. Les investisseurs avertis, qui comprennent les dispositifs fiscaux et les aides à la rénovation, sont souvent les mieux placés pour valoriser un projet de remise à niveau. Les primo-accédants avec capacité d’apport et goût pour les travaux constituent la deuxième cible. À l’inverse, une famille avec deux enfants qui cherche un bien clé-en-main n’est pas le bon interlocuteur. Bien cibler dès le début, c’est éviter les visites stériles.

Le mot de la fin

Vendre un bien F ou G en 2026 reste tout à fait possible, à condition d’accepter deux choses : que l’acheteur sera mieux informé que jamais, et qu’il faudra raconter une histoire crédible — celle d’un bien rénovable, à un prix juste, dans un quartier tenu. C’est précisément ce que nous savons faire. Si vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G dans le sud-ouest francilien et que vous envisagez de vendre, prenons le temps d’en parler avant tout engagement. Nous vous remettrons une estimation argumentée, un plan d’action concret et, si vous le souhaitez, les coordonnées d’un auditeur énergétique de confiance.